Российская экономика имеет ярко выраженную ресурсную специализацию, во многих регионах недропользование является системообразующей или одной из основных сфер экономики. В этих условиях совершенствование методики экономической оценки земель, на которых размещены горно-добывающие предприятия, приобретает особую актуальность. На основе имеющегося опыта оценки земель промышленного назначения авторами представлена разработанная методика определения кадастровой стоимости земельных участков, на которых размещены горно-добывающие предприятия, с учетом их отраслевых особенностей и специфики производственно-коммерческой деятельности. При этом кадастровая оценка рассматривается как конкретная форма экономической оценки. Особый акцент сделан на важности учета факторов стоимости, оказывающих наибольшее влияние на формирование стоимости земельных участков для добычи и переработки твердых полезных ископаемых, и способе оценивания в зависимости от характеристик объекта. Для выполнения теоретических исследований в работе использовались методы анализа и синтеза нормативно-правовой и научно-технической литературы в области кадастровой и рыночной оценки земель. Практическая часть основана на применении экспертных методов, в том числе метода анализа иерархий, системном и логическом анализе. В качестве базовой выбрана методика М.А.Свительской, в основе которой лежит комбинация модифицированных методов статистического (регрессионного) моделирования и моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости. Использование в хозяйственной практике данной методики способствует повышению эффективности кадастровой оценки и объективности ее результатов
В работе сформирована и обоснована концепция стоимости земли, основанная на новой институциональной теории. Инфраструктурная составляющая стоимости земли в представленной концепции обуславливает, с одной стороны, эффективность использования природных ресурсов, свойств, востребованность земли на рынке, с другой – издержки, которые определяются не только капиталовложениями в строительство инженерной инфраструктуры, но и убытками, связанными с ограничениями деятельности в пределах зон с особыми условиями использования территории, созданием неблагоприятных условий хозяйственной деятельности, мелкоконтурностью, изрезанностью и иным на конкретном земельном участке, которые являются внешними негативными инфраструктурными экстерналиями, создающими некомпенсируемые рынком потери правообладателей земельных участков, попадающих в границы указанных зон. Разработаны и апробированы методы оценки влияния таких негативных инфраструктурных экстерналий на стоимость обремененных зонами земель в разных условиях активности земельного рынка, основанные на экспертно-аналитическом подходе (депрессивный рынок); соотношении рыночных стоимостей земельных участков, обремененных и необремененных конкретной зоной, и квалиметрическом моделировании (малоактивный рынок); моделировании путем введения в модель фактора наличия зон с особыми условиями использования территории на основе группировки зон по схожему регламенту использования, либо введения параметров этого фактора (активный рынок). Предложены способы учета пространственных недостатков и компенсации ограничений и запретов деятельности на территории земельных участков при индивидуальной рыночной оценке.
Обоснована актуальность и необходимость учета обременений земель сельскохозяйственного назначения с последующим снижением кадастровой стоимости таких земель. Представлены последовательность и результаты вывода формул коэффициента, понижающего кадастровую стоимость земель.
Проведен анализ нормативно-правовой и методической базы по оценке земли в Германии. Исследована работа комитетов экспертной оценки: их задачи, цели, методики. Изучен практический опыт массовой оценки земель в г. Бохум, г. Эссен, округе Реклингхаузен. Применение различных методов оценки в городах Германии способствует интенсивному развитию научно-технической базы по индивидуальной и массовой оценке земельных участков под жилое строительство.
Представлены результаты анализа нормативно-правовой литературы по вопросу обременений (ограничений), приведена их классификация. С помощью программного продукта MapInfo создана картографическая база данных по обременениям на территории Кировского района Санкт-Петербурга.
Проанализированы опыт отвода земель под предприятия горной промышленности, а также методика проектирования землепользований под такие объекты. Весь процесс отвода рассмотрен на примере карьеров песка, расположенных на территории Восточно-Таркосалинского месторождения в Пуровском районе Ямало-Ненецкого автономного округа. На основе проведенного анализа нормативной базы и практического опыта предложены меры по совершенствованию рассматриваемой процедуры.
Выполнен анализ зарубежного опыта учета экологических факторов, на основании которого выделены их группы в разрезе Европейского стандарта оценки. Анализ методик оценки земельных участков в РФ и методики государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов показал отсутствие описания порядка учета ряда экологических факторов. Кроме того, обоснована совокупность указанных факторов, которые могут оказывать влияние на рыночную стоимость земли под индивидуальное жилищное строительство.
Дано обоснование варианта наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) земельного участка, расположенного на территории Василеостровского района Санкт-Петербурга, в пределах прибрежной и водоохранной зон р.Смоленки. Данный вопрос имеет особую актуальность в таких больших мегаполисах как Санкт-Петербург, поскольку, несмотря на растущее население и увеличивающиеся мощности города, его территориальные ресурсы ограничены, а значит использовать их нужно наиболее экономично, т.е. в соответствии с вариантом ННЭИ. Исходя из принципа максимальной доходности, предложено использовать рассматриваемый земельный участок под строительство семиэтажной гостиницы на 400 номеров.
В последние годы в связи с ростом вычислительных возможностей персональных компьютеров и появлением цифровой топографической основы все более широко применяются ГИС-технологии для решения задач землеустройства, кадастра и оценки земель. В данной работе представлена модель оценки пространственных условий территории на примере Тосненского района Ленинградской области с применением ГИС-технологий. На основе модели проведены анализ обеспеченности территории автодорогами, железными дорогами, ЛЭП, а также оценка потерь сельского хозяйства.
Разработаны предложения по совершенствованию оценки пространственных условий землепользования. С этой целью выполнена классификация пространственных условий, определено их влияние на результаты производственной деятельности и показана реализация преимуществ, связанных с лучшим местоположением, наличием недвижимости, энергообеспеченности и т.д., по основным направлениям деятельности предприятий.
Выполнен анализ состояния законодательства по земле и рынку земли, который на данный период времени достаточно нестабилен и требует значительных изменений в управлении. При изучении структуры сделок и операций с земельными участками была произведена структуризация земельного рынка на три сегмента, различающихся объектами купли-продажи и мотивами поведения покупателей и продавцов. Также в работе были выделены существенные недостатки земельного рынка и предложен вариант более эффективного его функционирования, при этом были разработаны условия, необходимые для этапа подготовки к формированию земельного рынка.
Земельные отношения на современном этапе претерпевают коренные перемены, что связано с проведением земельной реформы. Особое внимание в этой области необходимо уделить системе платы за пользование землей, которая исходит из необходимости оценки земли. В системе оценки до сих пор преобладала оценка качества земель, т.е. их плодородия и эффективности хозяйствования. С переходом на многоукладное землепользование возникла необходимость оценки пространственных условий отдельных землепользований и земельных участков. В работе выполнен ретроспективный анализ комплексной оценки сельскохозяйственных землепользований в России, а также оценено развитие земельных отношений на современном этапе. Выделены пространственные условия землепользования, влияющие на транспортный фактор производства, и условия, от которых он зависит.
